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어느 날 갑자기 고려대학교 경영전문대학원 Korea MBA/KMBA 동기(정확히는 같은 띠)로부터 카톡을 받았다. 혹시 주말에 송파구 쪽 부동산 임장을 갈 생각 있냐고
저번 부동산 임장에서 많은 것을 배운 부린이는 이번에도 부동산에 대해 배우기 위해 바로 '네'라고 답을 했다.
오래간만에 한 카톡인 만큼 안부를 묻고 어떻게 부동산 임장 번개를 주최한 주최자? 혹은 개설자를 추적하니 고려대학교 경영전문대학원 Korea MBA/KMBA 투자동아리/토동 KMIU/크뮤 전 회장님이셨다! 전 회장님 덕분에 성남 수정구 & 중원구 태평3구역, 태평2구역, 신흥1구역, 도환중1구역, 도환중2구역 재개발 임장을 통해서 많이 배웠기 때문에 이번에도 많이 배울 수 있으리라는 기대가 가득했다.
KMBA 투동(크뮤, KMIU)와 함께한 부린이의 첫 부동산 임장! 성남 재개발 태평3구역, 태평2구역, 신흥1
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hermeshyun.tistory.com
1. 서울특별시 송파구 가락동 헬리오시티 부동산 임장
이번 부동산 임장의 출발점은 송파구 가락동 헬리오시티!
헬리오시티는 구 가락시영아파트가 재개발되어 삼성물산, 현대건설, HDC현대산업개발이 컨소시엄으로 건설하였고, 2018년 12월에 입주한 아파트이다. 성남 재개발도 그렇듯이 재개발이 되고 나니 천지가 개벽한 곳인데 개인적으로 헬리오시티를 보니 감회가 새로웠다.
지난 이야기를 해서 무엇 하지만 약 5년간 거주했던 곳으로 그때는 송파보다는 분당이 여러모로 나았기 때문에 부모님께서 큰 결단을 하시고 분당으로 이사를 가셨던 것이지만 헬리오시티를 보고 나니 가락시영아파트/가락아파트에서 이사 가지 않고 버텼다면 어땠을까 하는 생각도 든다.
헬리오시티는 8호선 송파역을 끼고 있다.
물론, 지하철 8호선이 다른 서울 지하철들 대비해서 주 교통수단은 아니지만 석촌역이 9호선과 연결되고, 3호선이 연장되어 가락시장에서 3호선 환승이 가능해지면서 교통 환경이 많이 개선되었고, 단지 옆으로는 올림픽대로, 성남대로와 연결된 송파대로가 있고, 단지 밑으로는 양재대로가 있기 때문에 회사가 강남, 성남, 분당, 판교라면 대중교통이든 자가용이든 출퇴근하기 나쁘지 않아서 나의 과거사와 별개로 눈여겨보던 곳이다.
그리고 둔촌주공아파트(올림픽파크 포레온)에 버금가는 약 만 세대(9,510 세대)이기 때문에 대규모 아파트 단지가 같은 이점이 크기 때문에 나쁘지 않다고 생각했다.
지난번과 임장과 차이점이 있다면 지난번에는 부동산을 들릴 기회가 없었는데 이번에는 운이 좋아서 헬리오시티 부동산과 일원동 대청마을 부동산 두 곳에서 많은 정보를 얻을 수 있었다.
먼저 들린 헬리오시티 부동산에 현재 헬리오시티 매매와 전세 추이를 들을 수 있었는데 이야기를 요약하면 급급매, 급매는 이미 소진되었고, 전세 만기가 도래한 물량들은 이미 빠져서 반등의 신호가 보인다는 것이다.
처음에는 형식적인 이야기만 해주었으나 임장에 동행한 인원이 헬리오시티 갭투자에 관심이 있었기 때문에 이것저것 물어보니 조금 더 자세한 정보를 얻을 수 있었다.
부동산에서 이야기를 듣고 뉴스에 검색하니 부동산에서 들었던 이야기가 기사화된 것을 볼 수 있었다.
"헬리오시티 33평 19억에 팔렸다"…서울 아파트 반등 신호? - 머니투데이
"급매물 소진에 따른 일시적 반등, 지속가능성은 낮다" 평가 서울 송파구 대단지 '헬리오시티' 거래 분위기가 심상찮다. 지난해 전체 거래량의 3분의1...
news.mt.co.kr
부동산에서 일반적인 이야기이지만 부린이에게는 팩폭에 해당하는 이야기를 들었다. 관심 있는 부동산은 수시로 보고 있다가 특정 가격이 나오면 본인의 판단으로 이 가격이 매수(買收)를 해야 하는 가격인지 매도(賣渡) 해야 하는 가격인지 판단이 바로 설 정도로 계속 주의 깊게 봐야 한다고...
부동산을 나와 직접 헬리오시티를 둘러보았다. 저번 부동산 임장에서도 배웠듯이 부동산 임장을 해봐야 깨닫는 것이 있다는 것을 다시 한번 느꼈다.
다음은 내가 느낀 헬리오시티의 장단점(=부동산 임장 후기)이다.
내가 느낀 헬리오시티 장단점(=부동산 임장 후기)
1) 헬리오시티 장점
1-1) 교통
위에 언급한 8호선 송파역, 송파대로 덕분에 교통은 정말 좋다
1-2) 많은 어린이집
대규모 단지답게 어린이집이 많다. 부동산에서 확인한 헬리오시티 지도 기준으로 어린이집이 6개가 있기 때문에 신혼부부 및 영유아 자녀가 있는 가족들에게는 단지 내 어린이집이 부족해서 받는 스트레스는 없을 듯하다.
2) 헬리오시티 단점
2-1) 끝 동의 경우 송파역까지 가는 시간이 오래 걸린다.
대규모 단지라면 어쩔 수 없지만 헬리오시티는 그 규모가 크기 때문에 끝 동의 경우 역까지 가는 길이 오래 걸린다.
2-2) 상가(상업시설)이 단지 정문과 지하상가에 집중되어 있다.
위에 언급한 단점과 더불어 끝 동에 살면 불편한 점이 바로 상사(상업시설) 접근성이 떨어진다는 것. 양재대로 쪽 출구에도 상가가 있긴 하지만 가게 수가 많지 않고 대부분은 정문 상가와 지하에 몰려있기 때문에 끝동의 경우 편의시설 접근성이 많이 떨어지는 점을 고려해야 한다.
2-3) 동 간 간격이 무척 좁다.
우리 집도 동간 간격이 좁은 편이라고 했는데 여긴 더욱 심하다. 특정 동의 경우에는 옆동이 45도로 거의 바로 붙어있어서 거실에 두꺼운 커튼, 블라인드가 없다면 옆 동이 훤히 보인다.
2-4) 아쉬운 조경 및 주민 운동시설
사람이 간사한 게 예전에는 조경에 크게 신경 쓰지 않았는데 조경이 좋은 동네를 보다가 헬리오시티를 보니까 조경이 많이 아쉽다. 물론 겨울이어서 나뭇잎의 없기 때문에 더 그렇게 보였을 수는 있지만 나무의 배치나 조형물을 보았을 때 많이 아쉽다.
주민 운동시설의 경우에는 몇몇 곳은 구색 갖추기 용으로 만들었나 싶을 정도로 공간도 협소하고 시설도 미비했다.
2. 강남구 일원1동 수서1단지 아파트
헬리오시티를 관통한 뒤 다음 임장지인 대청마을 모아타운을 가기 위해 지나다가 우연히 들린 수서1단지 아파트
대중교통 접근성은 떨어지지만 수서 IC 바로 옆이고, SRT와 GTX, 그리고 3호선과 분당선이 지나는 수서역이 근처에 있기 때문에 자가용을 이용한 교통은 나쁘지 않다고 판단했다.
단지 맞은편에는 삼성서울병원이 있고 수서역세권개발사업이 진행되면 신혼부부나 자녀가 없는 딩크족에게는 나쁘지 않을 것으로 보여서 수서1단지 아파트에 대한 나의 평가가 올라가고 있었는데 단지를 구경하면서 복도식 동들을 보고 갑자기 의문에 빠졌다.
1992년 지어진 아파트임을 감안해도 유독 복도식 동의 세대수가 많아서 찾아보니 입주민보다 임대 세대 수가 많고, 무엇보다도 단지 내 지하상가가 있기 때문에 재개발은 힘들 것으로 생각이 된다.
3. 강남구 일원1동 대청마을 모아타운
모아타운에 대해서 대략적인 얘기를 듣긴 했었는데 실제 모아타운이 진행되는 곳은 처음 보았다.
모아주택 및 모아타운은 거주 환경이 오래되어 재개발이 필요하지만 대표적으로 좁은 부지로 인하여 재개발이 어려워서 방치되고 있는 지역에 대해서 모아주택과 모아타운을 통해서 재개발을 용이하게 하고 입주민들의 환경을 개선하려는 서울시의 정책이다.
대표적은 서울시의 모아타운은 서울시 중랑구 면목동, 서울시 강북구 번동, 서울시 강남구 일원동 대청마을이다. 서울시의 모아주택 및 모아주택에 정책에 대해서는 아래 링크를 참고하시기 바랍니다.
사업소개
사업소개
news.seoul.go.kr
일원동 대청마을을 방문하니 내가 살던 강동구 천호동은 애교일 정도로 저층 소위 말하는 빌라들이 즐비해 있으며 빌라 간 공간뿐만 아니라 도로도 협소해서 빌라촌을 묶어서 재개발을 하지 않으면 쉽지가 않은 환경이다.
하지만 빌라촌이 있다는 것은 입주민 혹은 이해관계자가 많아서 재개발 진행이 어려운데 모아타운 정책을 통해서 이 부분이 조금은 해소될 수 있기 때문에 현재 모아타운 대상지로 지정된 입주민뿐만 아니라 강남구 입성을 꿈꾸는 사람들의 관심 대상이다.
우연히 들린 부동산의 사장님이 일원동 토박이셔서 모아타운의 진척 상황에 대해서 자세히 들을 수 있었다.
현재 일원동 대청마을 모아타운은 크게 A, B, C, D 구역으로 나뉘는데 이 중에서 한 구역만 현재 활발히 추진되고 있고 나머지 구역도 자극받아서 진행을 하고 있지만 아직은 갈 길이 멀다고 한다.
기존 입주민 입장에서는 조합이 설립되고 동의를 받아야 하는 절차가 남아있기 때문에 시간과의 싸움이고, 모아타운을 계기로 강남에 입성하고 싶은 사람에게는 규제 구역이기 때문에 현금 박치기로 매매를 한 뒤 실 입주를 해야 하기 때문에 움직이기가 쉽지 않다.
결국은 자금 여유가 있는 사람들이 길게 보고 저점에 매수하고, 자금 여유가 없는 사람들은 관리처분계획이 끝난 후 분양권이 나와야 진입을 할 텐데 문제는 강남인만큼 분양권을 구매할 수 있는 정도의 자금 여유가 있다면 지금 매매를 해서 실 거주를 할 것 같다.
아직 재개발 절차에 대해서도 잘 모르는데 모아타운까지 엮인 지역이라서 옆에서 고개를 끄덕이긴 했지만 이해한 내용은 1%에 불과할 것 같기 때문에 다음 포스팅은 아마도 내실을 다지는 차원에서 모아타운에 대해서 공부한 포스팅을 올릴 것 같다.
이상으로 'KMBA 투동(크뮤, KMIU)와 함께한 부린이의 두 번째 부동산 임장! 송파구 가락동 헬리오시티 & 강남구 일원동 대청마을 모아타운 부동산 임장 후기'를 마치도록 하겠습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)
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