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※ 최종 업데이트 : 2023/06/30
고려대학교 경영전문대학원 Korea MBA/KMBA/큼바 투자동아리/투동 KMIU(크뮤) 부동산방에 임장 공지가 올라왔고, 임장 지역을 살펴보니 20년간 거주하기도 했고, 나중에 이사할 생각이 있는 분당이 임장지역에 있어서 냉큼 분당 임장에 투표를 했다.
분당 임장방이 만들어지고 다양한 주제가 있었는데 내가 선택한 주제는 '분당 시범단지 재건축'이었고, KMBA/큼바 원우님들과 날짜를 조율하여 일요일에 부동산 임장을 다녀왔다.
분당의 대표 약속 장소 중 하나인 서현역 광장에서 만나서 간단하게 부동산 임장 동선과 분당 시범단지에 대한 대략적인 정보를 교류한 뒤
시범단지삼성한신아파트 → 시범단지우성아파트 → 효자촌동아아파트 → 효자촌현대아파트 → 시범단지현대아파트 → 시범단지한양아파트
순으로 분당 시범단지 재건축 부동산 임장을 다녔다.
6월이지만 최고 기온이 35도에 이른 만큼 최대한 그늘로 다녔고, 그늘을 찾아다닐 겸 단지 내부로 이동했다.
마을버스로만 지나가면서 보았기 때문에 시범단지 내부는 처음 보았는데 시범단지삼성한신아파트의 경우 세대당 0.99 대 주차가 가능하다고 되어있고 일요일 아침임을 감안해도 다른 아파트들에 비해서 도로 폭이 좁고 이중주차가 유독 많이 되어있었다.
시범단지는 초품아(서현초등학교, 분당 초등학교)일 뿐만 아니라 서현중학교, 서현고등학교까지 있기 때문에 초등학교부터 고등학교까지 12년을 이사 가지 않고 한곳에서 해결할 수 있다.
물론, 성남시 고등학교는 소위 말하는 뺑뺑이(추첨제)이기 때문에 다른 동에 있는 고등학교에 배정될 가능성이 있지만 상향 평준화되어 있는 지역인 만큼 굳이 집 앞에 있는 학교를 두고 멀리 갈 이유가 없다.
서현역이 가깝기 때문에 서현고 친구들이 학창 시절 많이 놀러 다녔다는 이야기를 들었지만 서현역 상권이 많이 약회된 만큼 평준화 초기처럼 고등학생들이 땡땡이치는 일은 잘 없을 것 같다.
임장을 마친 뒤 서현역 AK플라자 1층에 있는 쉐이크쉑 분당점(쉑쉑)에서 점심을 먹으며 오늘 임장 후기와 근황을 공유하고 헤어졌다.
분당 시범단지 장단점
1. 분당 시범단지 장점
1.1 교통
수인분당선 서현역과 광역버스, 그리고 분당 내 교통이다.
수인분당선이 수서에서 선릉을 거쳐 왕십리까지 연장되면서 주요 호선(2호선, 3호선, 5호선, 9호선) 환승이 가능하고, 광역버스가 많기 때문에 서울 강북(을지로[명동], 종로[종각], 광화문, 서울역) 접근성이 좋고, 대중교통으로 분당 어디든지 충분히 다닐 수 있다.
자차를 이용할 경우 판교 IC와 가깝기 때문에 경부고속도로와 수도권제1순환도로(舊 서울외곽순환고속도로)가 있기 때문에 서울 강남뿐만 아니라 다른 경기도 지역으로 이동하기도 편하다.
1.2 교육 및 학군 + 초품아
교육 및 학군은 전국 기준으로 상위권이고, 학원가가 많기 때문에 분당 내에서 교육과 관련된 것은 자체적으로 해결이 가능하다.
1.3 판교 테크노밸리 + 판교 제2테크노밸리 + 판교 제3테크노밸리
판교가 개발될 때 아파트 단지만 생신 것이 아니라 테크노밸리가 생기면서 서울의 베드타운으로 전락할 뻔한 분당이 장점 1번, 2번과 맞물려 지속적인 수요가 있는 곳으로 탈바꿈하였다.
대중교통으로는 직행 노선이 없어서 멀지만 자차를 이용할 경우 10 ~ 20분이면 판교 테크노밸리 대부분 지역을 오갈 수 있기 때문에 판교에 있는 기업들이 다른 곳으로 이전하지 않는 한 거주지로서 분당의 수요는 지속되기 때문이다.
1.4 GTX A 성남역 및 8호선 연장
장점이라기보다는 호재에 가깝고 이미 부동산 가격에 반영되었을 수는 있으나 GTX A 성남역이 생기면 서울 강남과 판교 테크노밸리 접근성이 더욱 좋아질 것이다.
2. 분당 시범단지 단점
2-1. 언제 진행될지 모르는 재건축
1기 신도시 중 '시범'으로 지어진 시범단지인만큼 1기 신도시 재건축 시 가장 빨리 진행될 가능성이 있지만 재건축이 언제 시행될지 모른다.
2.2 높은 용적률과 주차 세대당 1대
재건축을 진행한다고 해도 분당 시범단지 용적률이 190 ~ 200%이기 때문에 건설사나 입주민 입장에서 높은 수익성을 기대하기 어렵다.
그리고 현재 주차가 세대당 1대임에도 주차장이 부족하기 때문에 지하주차장 공사가 필요한데 지하주차장 공사에 많은 비용이 드는 만큼 높은 용적률과 함께 분당 시범단지 재건축 수익성을 악화시키는 원인이다.
2.3 갭투자를 하기에는 낮은 전세 가격
거래가 활발한 22평, 32평 기준으로 전세와 매매 차이가 약 6 ~ 8억 사이이다.
제반 비용을 감안하면 7억 원이 필요하기 때문에 재건축을 바라보고 갭투자를 하기에는 부담이 되는 것이 사실이다.
2.4 경기 광주 개발에 따른 교통체증
경기 광주 오포에 신규 단지들이 많이 생기면서 원래도 많은 교통량이 더욱 증가했다.
8호선 연장이 빨리 진행되거나 버스 노선이 증가하지 않는 한 교통체증은 분당 시범단지의 단점은 해결되기 어렵다.
분당 시범단지 재건축 임장 후기/총평
분당 시범단지에 대한 개인적인 견해는 실거주를 하든 투자를 하든 수요가 꾸준히 있고, 교통과 학군 그리고 각종 편의시설이 이미 갖추어진 신도시이기 때문에 관심을 갖고 계속 지켜봐야 할 지역이라고 생각한다.
그리고, GTX A와 8호선 연장, 판교 제2테크노밸리, 판교 제3테크노밸리 등을 감안하면 부동산 투자 시 손해는 보지 않는 지역일 것이다.
하지만, 아파트가 지어진 지 30년이 넘었기 때문에 전세 가격이 매매가 대비 하락하여 초기 투자비용이 높은 것과 언제 진행될지 모르는 재건축만을 바라보고 투자하기에는 부담이 있는 것이 사실이다.
종합적으로 고려를 해야 하겠지만 자금의 여유가 있다면 분당 시범단지 재건축에 투자를 자금의 여유가 없다면 다른 지역을 빨리 알아보는 것이 나을 것 같다.
임장하면서 아쉬웠던 것은 모두가 가능한 날짜를 맞추다 보니 부득이하게 일요일에 임장을 하게 되었는데 그렇다 보니 부동산을 방문해서 현재 시범단지 거래 빈도라든지 재건축에 대한 이야기를 들을 수가 없었다. 부동산이 여는 토요일에 다시 방문해서 재건축에 대한 정보를 들어보아야 할 것 같다.
이상으로 "KMBA 투동(크뮤, KMIU)와 함께한 부린이의 세 번째 부동산 임장! 분당 시범단지 재건축 부동산 임장 후기" 포스팅을 마치도록 하겠습니다. 포스팅 읽어주셔서 감사합니다 :)
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